总价千万级住宅热销,多个城市力推低密宅地

从各核心城市的情况来看，目前主城区推出的低密地块容积率普遍贴着1.0的线，而远郊区的低密地块最低也仅为0.8，这样的容积率水平仍不足以支持独栋别墅、庄园式别墅的开发，只能建设排屋、叠墅、洋房等产品，低密住宅的…

近期，上海青浦举办了一场土地推介会，共推介39宗地块、17个组团。这其中，有三宗地块格外受到关注。

推介资料显示，朱家角镇淀山湖大道南侧D02-12地块、朱家角镇珠溪路东侧105-06地块和105-20地块，其规划容积率仅为0.8。

去年9月底，自然资源部曾下发文件，其中提到建议取消远郊区容积率不得低于1.0的限制。青浦区此次释放的信号意味着自然资源部“取消远郊容积率1.0限制”的建议将首次在一线城市落地。

今年以来，土地市场总体依旧平淡，但部分核心城市推出的“低密宅地”，却掀起了土拍小高潮，受到开发商的热捧。杭州一宗低密宅地溢价率逼近60%，无锡宅地市场上，低密宅地已经成为一种主流供应类型。

低密宅地被热捧的背后，一方面是政策的松绑，另一方面是市场的认可。在部分二三线城市，低密楼盘产品投放市场后，出现了“10分钟售罄”“2000多人报名摇号”等热销场景。

核心城市频推低密宅地

早在2003年起，低容积率别墅的土地供应就在全国层面被叫停，其后限墅令不断加码，2016年国土资源局发布《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，明确提出暂停别墅审批。

寸土寸金的上海早在2010年就停止容积率1.0以下住宅土地的供地。如果青浦区三宗容积率0.8的地块能成功出让，也意味着执行长达14年的“禁墅令”政策有所松动。

有业内人士告诉记者，容积率0.8的要求，足够打造一个联排别墅类小区。在推介会上，青浦区规划和自然资源局相关人员也表示，目前上海正在研究第四代住宅项目。

实际上，一线城市人多地少，低密宅地的供应尚处于起步阶段，而在二三线城市，今年以来地方政府已频频推出低密宅地，受到市场的欢迎。在部分城市，低密宅地甚至已经成为其土地市场的供应主流。

在杭州，只要主城区推出一宗低密地块，就会遭到房企热抢。比如今年7月，杭州丰收湖一宗容积率1.2的低密地块出让，由绿城竞得，59%的溢价率创下今年杭州宅地出让溢价率之最。时隔不久，杭州推出白马湖低密地块，又被绿城、建发、金茂等多家开发商“虎视眈眈”，经过42轮报价，被绿城以接近40%的溢价率拿下，这样的溢价率在如今的土地市场中算得上罕见。

在今年6月，一宗低密地块也成为了南京土拍中的焦点。临近河西CBD的建邺区G11地块原本规划的容积率为1.8，后来降为1.01，结果引来市场化房企的争抢，综合溢价率超过了15%，成交楼面价43888元/平方米，成为南京成交楼面价第二高的地块。

市场对低密度住宅用地的认可，让南京加大了投放力度。南京资源规划部门介绍，今后将有更多低密度地块推出，今年38幅重点地块中，玄武区紫金山南麓顾家营地块、秦淮区南部新城秦淮河国际路地块等的容积率最低为1.01，浦口区八里路以南地块、溧水区月鹭湖地块容积率最低仅为0.8。

在无锡，低密地块已经成为土地供应主流。6月，无锡公布了今年拟出让的12幅优质地块，其中8幅容积率在1.2及以下，有4幅容积率在1.0以下，最低容积率为0.8，容积率不超过1.2的占了四分之三。

据明源地产研究院统计，2024年开年以来，苏州共出让了13宗地块，其中有6宗容积率低于1.05；合肥今年前八个月出让的25宗宅地中，容积率低于1.2共有5宗，其中新站高新区两宗地容积率最低，分别为1.1和1.0，这距离合肥上一次出让容积率1.0地块，已经有9年之久。

类别墅产品有望明显放量

“限墅令”已执行了20多年，目前低容积率地块的频频推出，对市场来说意味着什么？

一般来说，容积率指一个小区的总建筑面积与用地面积的比，是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。对于购房者来说，容积率是体现居住舒适度的重要因素之一。容积率小于0.5，可以建独栋别墅；容积率小于0.7，可以建纯联排别墅；容积率小于1.0，可以打造排屋和洋房；而18层高层住宅的容积率一般为1.8至2.5之间，业内普遍认为容积率在1.2以下可以被称作低密度。

从各核心城市的情况来看，目前主城区推出的低密地块容积率普遍贴着1.0的线，而远郊区的低密地块最低也仅为0.8，这样的容积率水平仍不足以支持独栋别墅、庄园式别墅的开发，只能建设排屋、叠墅、洋房等产品，低密住宅的开发是有条件地逐步放开。